TORDOIR
Marc-Philippe
Avec
la collaboration de:
WANLIN
Caroline
TIMMERMANS
Sibylle
CAPPELLEN
Charlotte*
TORDOIR
Davinia
LABAR
Céline
------------
VERBOVEN
Jolien
AIT
EL MAATI
Ahlam
Avocats
au Barreau de Bruxelles
Advocaten
bij de Balie te Brussel
*Médiateur
agréé en matière familiale, civile et commerciale
Avenue
des Courses 22
1050
Bruxelles (Ixelles) - Belgique
Tél.:
00.32/ 02.345.41.39
Fax
: 00.32/ 02.345.56.82
Wedrennenlaan
22
1050
Brussel (Elsene) - Belgïe
Tel.:
00.32/ 02.345.41.39
Fax
: 00.32/ 02.345.56.82
Gsm.:
0475.70.76.28
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QUELQUES
COMMENTAIRES SUR L’EXPERTISE IMMOBILIERE
1.OBSERVATIONS PREALABLES
 | La terminologie : expertise - estimation - arbitrage
 | Choix entre l’expertise amiable et judiciaire
 | Article 962 C.Jud. : mesure d’instruction ou expertise au
principal |
| |
Art. 962.
Le juge peut, en vue de la solution d'un litige porté devant lui ou en
cas de menace objective etactuelle d'un litige, charger des experts de
procéder à des constatations ou de donner un avis d'ordre technique.
 | Le choix de la procédure |
- - Procédure en référé (urgence – au provisoire)
- - Procédure au fond (article 735 code judiciaire)
- - Attention : Article 594 C.Judiciaire
 | Ne porte que sur des questions techniques : ne peut se
substituer au tribunal pour dire le droit
 | Critiques : coûteuses – longues – fréquentes
 | Le titre " d’expert " - les qualifications ? |
| |
2. LA CONVENTION D’EXPERTISE AMIABLE
 | Examen attentif des clauses : convention – autonomie/
consentement des parties
 | Rejet de certaines clauses : " conclusions liant définitivement
les parties "
 | Accord de l’assureur " Protection juridique "
sur les clauses concernant les frais (examens spécialisés…)
 | Précautions lorsqu’il s’agit d’un mineur ( acte de
disposition ou non – arbitrage ?)
 | Définition précise et complète de la mission
 | Respect des règles du contradictoire – les préliminaires –
avis motivé et conclusions
 | Insertion d’une clause d’arbitrage |
| | | | | |
3. L’EXPERTISE JUDICIAIRE
3.1. Le Code Judiciaire
Section
VI. _ L'expertise.
Art. 962.
Le juge peut, en vue de la solution d'un litige porté devant lui ou en
cas de menace objective et actuelle d'un litige, charger des experts de
procéder à des constatations ou de donner un avis d'ordre technique.
Art. 963.
Le jugement qui ordonne l'expertise indique avec précision son objet et
fixe un délai pour le dépôt du rapport.
Art. 964.
Si lors du jugement qui ordonne l'expertise, les parties se sont accordées
pour nommer l'expert, le juge décrète leur accord.
Tout expert nommé par le juge peut, avant qu'il n'ait été averti de
sa désignation, être remplacé de l'accord des parties, signé par
elles et versé au dossier de la procédure.
Art. 965.
A la requête de la partie la plus diligente, le greffier envoie aux
experts sous pli judiciaire une copie certifiée conforme du jugement.
(Dans les huit jours), les experts avisent par lettre le juge et les
parties des lieu, jour et heure où ils commenceront leurs opérations.
<L 24-6-1970, art. 13>
Art. 966.
Les experts peuvent être récusés par les motifs pour lesquels la récusation
est permise à l'égard des juges.
Art. 967.
Tout expert qui saura cause de récusation en sa personne est tenu de la
déclarer immédiatement aux parties et de se déporter si elles ne l'en
dispensent.
Art. 968.
L'expert choisi par les parties ne peut être récusé que pour des
causes survenues ou connues depuis sa nomination.
Art. 969.
Aucune récusation ne peut être proposée après la première réunion
d'expertise, à moins que la cause de la récusation n'ait été révélée
ultérieurement à la partie.
Art. 970.
La partie qui entend proposer des moyens de récusation doit les présenter
par requête adressée au juge qui a désigné l'expert à moins que
celui-ci ne se déporte sans formalités.
La requête doit être présentée dans la huitaine de la date où la
partie aura eu connaissance des causes de la récusation.
Art. 971.
Le greffier adresse sous pli judiciaire à l'expert récuse une copie
conforme de l'acte de récusation; en même temps, il avise l'expert
qu'il est tenu de déclarer, dans la huitaine s'il accepte ou s'il
conteste la récusation.
La récusation est admise si l'expert l'accepte ou s'il garde le
silence; lorsque l'expert conteste la récusation, le juge statue, après
avoir entendu les parties et l'expert en chambre du conseil.
Si la récusation est rejetée, la partie qui l'a faite peut être
condamnée à des dommages-intérêts envers l'expert qui le requiert;
mais, dans ce dernier cas, il ne peut, en la cause, demeurer expert.
Le jugement sur la récusation est exécutoire nonobstant tous recours.
S'il admet la récusation, il nomme d'office le nouvel expert, à moins
que, lors du jugement, les parties ne soient convenues de ce choix.
Art. 972.
Les parties remettent aux experts les pièces nécessaires.
Elles font aux experts toutes réquisitions utiles.
Les experts entendent les parties et facilitent leur conciliation.
A la demande des parties, le juge dresse le procès-verbal de la
conciliation.
Pourront aussi les parties faire décréter leur accord par jugement.
Art. 973.
Les experts procèdent à leur mission sous le contrôle du juge.
Celui-ci peut, à tout moment, d'office ou sur demande, assister aux opérations.
Le greffier en informe par simple lettre les experts et les avocats des
parties.
Les parties sont convoquées à toutes les opérations de l'expert à
moins qu'elles ne l'aient dispensé de les en informer.
Art. 974.
Sauf accord des parties, les experts ne donnent leur avis que sur les
points prévus par le jugement.
Toute partie peut, s'il y a lieu, ramener la cause à l'audience afin de
faire étendre la mission de l'expert.
Art. 975.
Si les experts ne peuvent déposer le rapport dans le délai fixé par
le jugement ou, le cas échéant, prorogé par les parties, ils sont
tenus de solliciter du juge, par écrit motivé, l'augmentation de ce délai
: la copie de cette demande est adressée par eux aux parties ou à
leurs avocats.
Au jour fixé par le juge, et à moins que l'incident n'ait été
auparavant réglé, le juge entend en chambre du conseil les experts et
les parties, avertis par les soins du greffier.
Art. 976.
Si le juge refuse d'accorder aux experts un nouveau délai pour le dépôt
de leur rapport, il les décharge de leur mission et par le même
jugement désigne de nouveaux experts. Le juge fixe en même temps le
montant des frais et honoraires dont il jugerait les parties tenues
envers les experts nonobstant le remplacement de ceux-ci et sans préjudice
des dommages-intérêts dont ils pourraient être tenus.
Art. 977.
Dans tous les cas où il y a lieu à remplacement d'experts, la partie
la plus diligente le demande par requête.
Les parties ont le droit de choisir les nouveaux experts; si elles
n'usent pas de ce droit ils sont nommés d'office par le juge.
Art. 978.
A la fin des opérations, les experts donnent connaissance de leurs
constatations aux parties et actent les observations de celles-ci.
Les parties peuvent dispenser les experts de ces formalités.
Art. 979.
Le rapport relate la présence des parties aux opérations, leurs déclarations
verbales et réquisitions.
Il contient en outre le relevé des documents et des notes remis par les
parties aux experts; il ne peut les reproduire que dans la mesure des nécessités
de la discussion.
(Le rapport est signé par tous les experts. La signature des experts
est, (à peine de nullité,) précédée du serment ainsi conçu : <L
1992-08-03/31, art. 39, 020; En vigueur : 01-01-1993>
"Je jure avoir rempli ma mission en honneur et conscience, avec
exactitude et probité."
ou :
"Ik zweer dat ik mijn opdracht in eer en geweten, nauwgezet en
eerlijk vervuld heb."
ou :
"Ich Schwöre, dass ich den mir erteilten Auftrag auf Ehre und
Gewissen, genau und ehrlich erfüllt habe.") <L 27-5-1974, art.
10>
Art. 980.
Les experts dressent un seul rapport; ils forment un seul avis à la
pluralité des voix.
Ils indiquent néanmoins, en cas d'avis différents, les motifs des
divers avis.
Art. 981.
La minute du rapport et les notes des parties sont déposées au greffe.
L'état des honoraires et des frais d'expertise est inscrit au bas du
rapport.
Art. 982.
L'état est collectif s'il y a plusieurs experts pour la même cause.
(Sauf si la loi en dispose autrement, l'état est fixé en tenant compte
de la qualité des experts, de la difficulté et de la longueur des
travaux qu'ils ont accomplis et de la valeur du litige.) <L
1992-06-26/30, art. 163, 018; En vigueur : 1992-07-10>
L'état contient, outre le relevé détaillé de ces travaux, pour
chacun des experts, l'indication de leurs déboursés et honoraires
respectifs ainsi que le coût total de l'expertise.
Art. 983.
Le jour du dépôt du rapport, les experts adressent aux parties, sous
pli recommandé à la poste, une copie certifiée conforme du rapport
ainsi que de l'état des honoraires et des frais qui y est inscrit.
(Une copie non signée des mêmes documents est adressée par les
experts aux avocats des parties.) <L 1982-04-21/40, art. 3, 012; En
vigueur : 1990-06-30>
Art. 984.
Si dans les quinze jours du dépôt du rapport, les parties ont informe
par écrit le juge qu'elles sont d'accord sur le montant des honoraires
et des frais réclamés par les experts, ceux-ci sont taxés par le juge
au bas de la minute de l'état et il en est délivré exécutoire contre
la partie qui a requis l'expertise ou qui l'a poursuivie si elle a été
ordonnée d'office.
Si, dans le délai susdit les parties n'ont pas donné leur accord, le
juge, saisi par requête de l'expert ou d'une des parties, entend en
chambre du conseil l'expert et les parties, convoqués sous pli
judiciaire par le greffier, et fixe le montant des honoraires et des
frais; ce jugement est exécutoire contre les parties qui ont requis
l'expertise ou contre celles qui l'ont poursuivie si elle a été ordonnée
d'office.
Art. 985.
Lorsque le juge ordonne une mesure d'instruction, il peut décider qu'un
expert y assistera pour donner des explications techniques.
(L'expert prête verbalement serment dans les termes suivants :
"Je jure de donner toutes les explications qui me seront demandées,
en honneur et conscience, avec exactitude et probité."
ou :
"Ik zweer dat ik alle gevraagde toelichting in eer en geweten,
nauwgezet en eerlijk zal verstrekken."
ou :
"Ich schwöre, alle geforderten Erläuterungen auf Ehre und
Gewissen, genau und ehrlich zu geben".) <L 27-5-1974, art.
11>
La prestation de serment est actée au procès-verbal ainsi que les
explications de l'expert.
Les honoraires et les frais de l'expert sont taxés définitivement au
bas du procès-verbal par le juge ou par le juge commis. Les honoraires
et les frais de l'expert sont taxés définitivement au bas du procès-verbal
par le juge ou par le juge commis. Il en est délivré exécutoire
contre la partie qui a demandé la mesure d'instruction ou contre la
partie qui l'a poursuivie si cette mesure a été ordonnee d'office.
Art. 986.
Les juges ne sont point astreints à suivre l'avis des experts si leur
conviction s'y oppose.
Art. 987.
Si le juge ne trouve pas dans le rapport les éclaircissements
suffisants, il peut ordonner soit un complément d'expertise confié aux
auteurs du rapport, soit une nouvelle expertise par d'autres experts.
Les nouveaux experts peuvent demander aux experts précédemment nommés,
les renseignements qu'ils jugeront convenables.
Le juge peut aussi, durant tout le cours des débats, entendre les
experts à l'audience; ceux-ci peuvent s'aider de documents lors de
cette audition.
Les déclarations des experts sont actées dans un procès-verbal signé
par le juge, par le greffier et par eux-mêmes après lecture et
observations s'il y a lieu.
Les honoraires et frais des experts relatifs à leur audition sont taxés
définitivement par le juge au bas de la minute de ce procès-verbal et
il en est délivré exécutoire contre la partie qui a requis
l'expertise ou qui l'a poursuivie.
A la demande des parties, le juge peut entendre, dans les mêmes
conditions, leurs conseils techniques qu'il agrée, mais les honoraires
et les frais de ceux-ci ne sont pas taxés.
Les experts sont convoqués à l'audience par le greffier.
Ils prêtent, avant d'être entendus, le serment dans les termes
suivants :
(Je jure de faire mon rapport en honneur et conscience, avec exactitude
et probité".
ou :
"Ik zweer dat ik in eer en geweten, nauwgezet en eerlijk verslag
zal doen".
ou :
"Ich schwöre mein Gutachten auf Ehre und Gewissen, genau und
ehrlich abzugeben".) <L 27-5-1974, art. 12>
Les parties ou leurs avocats sont pareillement appelés à ces opérations.
Art. 988.
Si les experts ne déposent pas leur état d'honoraires et de frais, les
parties peuvent demander par requête, au juge de procéder à la
taxation.
Les experts et les parties ou leurs avocats sont convoqués en chambre
du conseil par le greffier.
Si un règlement amiable de la cause est intervenu, la requête prévue
à l'alinéa premier ne peut etre déposée que quinze jours au moins
après que les experts auront été avertis de ce règlement.
Art. 989.
Dans les causes jugées en degré d'appel, le juge peut désigner un
expert chargé de faire verbalement rapport à l'audience fixée à
cette fin; le juge peut aussi prescrire à cet expert de produire, lors
de son audition, des états descriptifs, des plans ou des photographies
utiles à la solution du litige.
Avant de faire rapport, l'expert prête verbalement le serment prévu à
l'article 987.
Il est permis à l'expert de s'aider de documents.
Procès-verbal est dressé de la prestation de serment et des déclarations
de l'expert.
Pour la taxation des frais et honoraires de l'expert et pour la délivrance
de l'exécutoire, il est procédé comme il est dit à l'article 984.
Art. 990.
Les experts peuvent différer l'accomplissement de leur mission jusqu'à
ce que la partie la plus diligente ait consigné au greffe une provision
destinée a garantir, dans une proportion modérée le payement de leurs
honoraires et le remboursement de leurs frais.
Tout autre mode de versement d'une provision oblige l'expert à
restitution.
(La consignation de la provision est à charge de la partie qui, suivant
les lois particulières ou l'article 1017, alinéa 2, est toujours
condamnée aux dépens.) <L 24-6-1970, art. 14>
(En cas de contestation ou lorsque la partie qui y est tenue ne verse
pas la provision, le juge qui a ordonné l'expertise délivre exécutoire,
à concurrence du montant qu'il détermine, sur requête présentée par
la partie la plus diligente, après avoir, le cas échéant, entendu les
observations des intéressés en chambre du conseil. L'ordonnance n'est
susceptible ni d'opposition ni d'appel.) <L 24-6-1970, art. 14>
La provision reste consignée au greffe jusqu'à ce que les honoraires
et les frais des experts aient été définitivement taxés, ou que les
parties se soient déclarées, d'accord sur leur montant lorsqu'il y a
eu règlement amiable de la cause.
La provision est ensuite retirée par les experts à concurrence de la
somme qui leur est due et le reliquat éventuel est restitué à la
partie qui a consigné la provision.
Lorsque l'expertise est de nature à entraîner pour les experts des
frais considérables, le magistrat compétent, pour fixer le montant de
la provision, peut, sur requête motivée des experts, les autoriser à
prélever, au cours de l'accomplissement de leur mission, une partie de
la provision consignée au greffe.
Art. 991.
Les cours et tribunaux peuvent établir des listes d'experts selon les règles
fixées par le Roi.
3.2. Les commentaires (schémas)
L’objectif de l’expertise : Avis technique – le tribunal
n’est pas tenu de le suivre (motivation)
Rédaction de la mission – précision - concision
Les délais
Notification de la mission par le greffe
Récusation – le mécanisme
Contrôle judiciaire de la mise en œuvre de la mission
Limitation de la mission – demande éventuelle d’extension de
mission
Respect du " contradictoire " et des droits de la
défense
Les honoraires
Les provisions sur honoraires
Les différentes phases de l’expertise : Le canevas à suivre :
exemples pratiques
Les difficultés pouvant surgir. (notamment le paiements des
honoraires, le retard apporté à la réalisation de la mission…)
4. DEUX EXEMPLES D’EXPERTISES
4.1.L’expertise en matière locative dans le cadre de la
restitution des lieux
 | Quelle
est la portée de cette obligation?
En début de bail, le preneur a reçu la délivrance des lieux
loués. Cette phase est matérialisée par la remise des clés.
A l'expiration du bail, le preneur doit restituer les lieux au
bailleur. L’obligation de restitution, se matérialise par la
remise des clés , de préférence après réalisation d’un état
des lieux de sortie permettant de déterminer les dégâts
locatifs imputables au preneur.
A défaut pour le preneur de restituer volontairement le bien
loué à l’expiration du bail (notamment en cas de résolution
judiciaire), celui-ci peut y être contraint par décision de
justice sous la sanction du paiement d’une astreinte par jour de
retard ou d’une indemnité d’occupation. Le bailleur peut évidemment
réclamer aussi au tribunal, la condamnation du preneur au déguerpissement
et le cas échéant à son expulsion.
 | Dans quel état
les lieux loués doivent-ils être restitués?
Code civil Art.1731.
§ 1. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le
preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état
que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve
contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
§ 2. S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le
bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il
l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été
dégradé par vétusté ou force majeure.
Code civil Art.1732. Il répond des dégradations ou des
pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne
prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
En principe, la chose louée doit être restituée dans l'état
où elle a été reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé
par vétusté ou force majeure (art. 1731, § 2 C.civ.).
Le preneur n'est pas tenu des dégradations qui résultent
:
|
|
de l'usage normal de la chose
de l’usure Quelle
est la portée de l’obligation de restitution lorsqu’il y a un
état des lieux d'entrée?
En présence d’un état des lieux d’entrée détaillé, le
preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état,
excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force
majeure.
On prendra en compte cet état des lieux initial, pour comparer l'état
du bien à la sortie du preneur et déterminer ainsi s'il y a des dégradations
qui lui sont imputables.
Il suffit au bailleur d'établir la réalité de la dégradation,
sans avoir à prouver une faute dans le chef du preneur. Il
appartient au contraire à celui-ci de prouver de manière positive
que telle dégradation est due soit à la vétusté, soit à la
force majeure, ou à un manquement du bailleur.
Que se
passe-t-il en l'absence d'état des lieux d'entrée?
En l’absence d’état des lieux d’entrée, la loi instaure un
système de présomption. Le législateur présume de l’état du bien
à l’entrée du preneur et il appartient à la partie qui ne bénéficie
pas de la présomption de la renverser en apportant la preuve contraire.
Ce système de présomption légale a évolué dans le temps. On
retiendra les phases suivantes.
Pour ce qui concerne les baux conclus :
|
Avant le 1er janvier 1974
|
Entre le 1er janvier 1974 et le 1er janvier 1984
|
à partir du 1er janvier 1984
|
S'il
n'y a pas d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir
reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre
tels, sauf la preuve contraire.
La présomption légale existait donc à l’avantage du
bailleur.
La charge de la preuve contraire reposait sur le preneur.
attention
Les baux antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi du 7
novembre 1973, c'est-à-dire antérieurs au 1er janvier 1974,
mais tacitement reconduits après cette date, restent soumis à
la présomption favorable au bailleur.
|
Par la loi du 7 novembre 1973, la présomption légale
relative à l'état des lieux a été renversée et est conçue
à l’avantage du preneur
De ce fait, à défaut d'état des lieux d'entrée, le
preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même
état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la
preuve contraire qui peut être fournie par toutes voies de
droit.
Néanmoins, les parties restent libres de convenir de clauses
contractuelles dérogatoires, notamment, celle par laquelle le
preneur "reconnaît avoir reçu les lieux en parfait état
locatif".
En tel cas, le système de présomption légale ne sort plus
ses effets.
|
S'il
n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé
avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où
elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui
peut être fournie par toutes voies de droit.
Le système de présomption légale à l’avantage du
preneur est maintenu.
il est néanmoins exigé que l’état des lieux soit "détaillé".
De ce fait une simple clause du genre "reconnaît avoir reçu
les lieux en parfait état locatif" est totalement
insuffisante pour écarter la présomption.
jurisprudence
" La clause d'un contrat de bail selon laquelle 'le
preneur déclare avoir reçu la chose louée en excellent état
d'entretien et s'engage à le conserver dans cet état et à
l'utiliser en bon père de famille' est une clause de style
puisqu'elle ne répond pas à la qualification d'état détaillé
des lieux', c'est-à-dire un état des lieux qui définit de façon
détaillée et précise le bien loué dans ses différentes
parties, pièce par pièce. Cette clause de style doit être
assimilée à un défaut d'état des lieux ".
|
Qui peut exiger l’établissement
d’un état des lieux d’entrée ?
Code civil Art.1730 .
§ 1. Chacune des parties peut exiger qu'un état des lieux détaillé
soit dressé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux
est dressé soit pendant le temps où les locaux sont inoccupés, soit
au cours du premier mois d'occupation lorsque la durée du bail est égale
ou supérieure à un an ou au cours des quinze premiers jours
d'occupation lorsque la durée du bail est inférieure à un an.
A défaut d'accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête
introduite avant l'expiration du délai d'un mois ou de quinze jours
selon le cas, désigne un expert pour procéder à l'état des lieux. Le
jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible
d'appel.
§ 2. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux
loués après que l'état des lieux a été établi, chacune des parties
peut exiger qu'un avenant à l'état des lieux soit rédigé
contradictoirement et à frais communs.
A défaut d'accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est
d'application, sauf en ce qui concerne les délais.
§ 3. Les dispositions contractuelles contraires aux paragraphes 1er et
2 sont nulles.
§ 4. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.
 | Obligation ou
faculté de réaliser un état des lieux ?
Contrairement à l’usufruit, ni le preneur, ni d’ailleurs le
bailleur, ne sont obligés de procéder préalablement à l’entrée
dans les lieux à un état des lieux. Il s’agit d’une faculté
offerte aux parties - la loi n’impose aucune obligation d’établir
l’état des lieux
Par contre, les parties peuvent exiger la réalisation d’un état
des lieux.
 | Quelles sont les
caractéristiques de l’état des lieux ?
les caractéristiques essentielles de l’état des lieux d’entrée
sont les suivantes :
- Il doit être réalisé contradictoirement
- il doit être détaillé
- il est réalisé à frais commun
- il doit être réalisé dans certains délais:
- soit pendant le temps
où les locaux sont inoccupés
- soit au cours :
: du premier mois d'occupation lorsque la durée du bail est égale ou
supérieure à un an
: des quinze premiers jours d'occupation lorsque la durée du bail est
inférieure à un an .
En cas de modifications importantes apportées aux lieux, les
parties peuvent exiger la réalisation d’un avenant à l'état des
lieux initial.
 | Comment se réalise
l’état des lieux ? |
| |
L’état des lieux se réalise :
- soit par un constat amiable (voyez ci-après)
- soit, à défaut d'accord entre les parties sur intervention
judiciaire, par expertise judiciaire.
attention
Pour obtenir un état des lieux d’entrée par voie judiciaire,
l’action doit être introduite devant le tribunal dans un délai précis.
En effet, le juge de paix, est saisi par requête introduite avant
l'expiration du délai d'un mois ou de quinze jours selon le cas.
Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas
susceptible d'appel.
Comment s’établissent
les dommages locatifs à la sortie des lieux
Les dommages peuvent s’établir
suite à un constat amiable : l’état des lieux de sortie
Le contrat de bail définit le plus souvent les modalités pratiques
selon lesquelles l’état des lieux (d’ailleurs tant à l’entrée
qu’à la sortie des lieux) sera réalisé.
Le bail fera ainsi référence :
 | à la désignation conjointe de l’expert
 | à la détermination de la mission d’expertise
 | aux pouvoirs d’arbitrage confiés à l’expert et lui
permettant de trancher définitivement certaines questions
techniques, comme par exemple l’estimation des dommages locatifs. |
| |
jurisprudence
" Lorsque les parties décident, lors d'une audience de
conciliation, de faire procéder à l'état des lieux de sortie avec
l'assistance d'une architecte, le rôle de ce dernier est celui d'un
arbitre, et non d'un mandataire.
L'architecte se voit confier la mission de chiffrer les dégâts
locatifs en vue de mettre fin à la contestation née entre parties.
Ces dernières sont donc tenues par les conclusions de l'architecte désigné
dans le cadre d'un contrat innommé trouvant sa force obligatoire dans
l'art. 1134 C.civ. dont le juge ne peut modifier la portée ".
jurisprudence
" L'expert désigné amiablement par les parties afin d'évaluer
les dégâts locatifs en fin de bail est soumis aux règles usuelles en
matière d'expertise. Est dès lors nul le rapport de l'expert qui ne répond
pas aux observations d'une des parties ou qui ne justifie pas ses
conclusions, alors même qu'il aurait été désigné par les parties et
que le bail préciserait que 'la décision de l'expert lie les parties définitivement
sans appel ni opposition' ".
jurisprudence
" Lorsqu'un expert invite les parties à être présentes
lors de l'état des lieux, qu'elles peuvent faire connaître leurs
constatations et remarques à l'expert et que l'expert tient compte de
leurs observations, l'expertise est opposable.
Lorsqu'un état des lieux d'entrée détaillé est dressé, le preneur répond
du dommage qui n'est pas né de la vétusté ou de la force majeure.
Lorsqu'une expertise amiable est effectuée à la fin du bail, les
constatations des dégâts locatifs sont opposables si les parties
concernées sont présentes lors de l'état des lieux et qu'elles le
signent en faisant précéder leur signature de la mention 'lu et
approuvé'.
Une preuve testimoniale qui s'opposerait au contenu de l'état des lieux
convenu entre parties au début du bail n'est pas admissible (art.1341
C. civ.).La réalisation de l'expertise au moment où l'habitation est
à nouveau mise en location ne constitue en soi aucune preuve que le
bailleur n'a subi aucun dégât locatif ".
A cet égard et à titre strictement indicatif, on peut retenir la
clause-type suivante :
Modèle
" Les parties décident qu'un constat d'état des lieux
sera établi conjointement et à frais communs avant l'entrée du
Preneur dans les lieux.
De commun accord, les parties désignent Madame/ Monsieur
…………………………………….. en qualité d'expert pour
le bien loué.
L'état des lieux de sortie sera dressé conjointement ou par un expert,
au plus tard sept jours après la sortie du Preneur, au plus tôt le
dernier jour de la location ou le jour de la libération des lieux,
Les parties s'engagent à être présentes ou représentées lors de
l'expertise, de sorte qu'elles acceptent irrévocablement l'expertise
contradictoire.
L'expert aura pour mission :
 | de relever les index des compteurs, tant à l'entrée qu'à la
sortie.
 | de déterminer les dégâts et les dommages éventuels ainsi que
les indemnités à prévoir pour l'exécution des obligations du
Preneur et/ou pour chômage locatif et d'en fixer les montants à
payer par le Preneur. |
|
Ces montants devront obligatoirement couvrir les réparations réelles
des dégâts.
Sa décision liera les parties définitivement. "
En pratique, lors de la sortie des lieux, les parties conviennent
d'une réunion sur place en présence de l’expert désigné. En cas
d’accord, un procès-verbal actant la remise des clés et contenant
notamment le relevé des compteurs et l’évaluation des éventuels dégâts,
est signé par les parties.
L'expert amiable désigné conjointement par les parties, est tenu de
respecter les droits de la défense et d’une façon générale, le
principe du "contradictoire" , de telle sorte que son rapport
fasse état et réponde aux éventuelles observations formulées par les
parties en cours d’expertise.
En cas de litige, les dommages
doivent s’établir par expertise judiciaire
A défaut d’accord des parties tant sur la désignation de
l’expert que sur sa mission, la partie la plus diligente - et donc en
principe le bailleur - devra solliciter du Juge de Paix la désignation
d'un expert judiciaire.
L’expert judiciaire aura pour mission:
 | de déterminer la matérialité des dégâts
 | de chiffrer leur coût
 | de donner son avis sur l'imputabilité de ces dégâts. |
| |
Lors de la rédaction de la requête (ou de la citation), il convient
de formuler précisément la demande en désignation d’expert et d’être
complet sur les termes de la mission devant lui être confiée.
Sous réserves des inévitables aménagements pour se conformer au
cas d’espèce, on pourrait proposer la formulation suivante :
" Dire pour droit que la cause sera retenu à
l’audience d’introduction conformément à l’article 735 du Code
judiciaire, la présente cause ne demandant que des débats succincts,
notamment pour ce qui concerne la désignation de l’expert.
Désigner un expert avec la mission usuelle : après
avoir dûment convoqué les parties, de visiter les lieux litigieux sis
en l’appartement n°… ………°étage à
…………………………. , et après s’être entouré de tous
les renseignements utiles, de concilier les parties si faire se peut,
sinon de dire quels sont les dégâts locatifs devant être mis à
charge des locataires; de déterminer les travaux nécessaires pour réparer
ces dégâts ou pour y remédier, d’en évaluer le coût et la durée;
de déterminer l’indisponibilité des lieux.
Ordonner que sauf accord contraire des parties, l’expert déposera son
rapport au greffe dans les deux mois de la notification à lui faite
conformément à l’article 965 du code judiciaire.
Dire qu’après le dépôt du rapport d’expertise, la cause
pourra être ramenée devant le tribunal par la partie la plus
diligente.
Réserver à statuer sur l’indemnisation des dommages locatifs
imputables aux locataires. "
S’agissant d’une expertise et donc d’un simple avis donné au
tribunal, le Juge de Paix garde néanmoins tout pouvoir d’appréciation
et n'est pas obligé de suivre les conclusions de l’expert.
Le juge de paix qui désigne un expert sur requête unilatérale de
la partie lésée doit se borner à charger celui-ci de faire des
constatations matérielles, mais il ne peut lui demander un avis sur la
cause et l'étendue du dommage (art. 594, 1°, 1025 à 1034 C. jud.).
" Une mission d'expertise, ordonnée sur requête unilatérale
par le juge de paix, sur la base des art. 594, 1°, et 1025 à 1034 C.
jud., est valable en tant qu'elle a pour objet des constatations matérielles,
bien qu'elle soit nulle en tant qu'elle vise à déterminer la cause et
l'étendue d'un dommage ".
4.2. L’expertise dans le cadre de l’action en rescision
La lésion représente un déséquilibre dans les prestations réciproques
des parties au moment de la conclusion du contrat de vente. Ainsi le
vendeur qui n'obtient de son immeuble qu'un prix inférieur à sept
douzièmes de sa valeur vénale ou objective (art. 1674 du Code civil)
peut demander la rescision de la vente, c’est-à-dire la nullité
du contrat:
Code civil Art.1674. Si le vendeur a été lésé de plus de
sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la
rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans
le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré
donner la plus-value.
La loi est impérative. Elle présume de façon irréfragable
qu’il y a vice de consentement. (aucune preuve contraire ne peut être
rapportée).
La clause du contrat par laquelle le vendeur renonce à la lésion est réputée
non écrite (art. 1674 du Code civil) et la donation fictive de la
plus-value est interdite
Quelles sont les
conditions autorisant l’action en rescision ?
 | Le contrat doit être une vente. |
 | La "victime" de la lésion doit être le
vendeur. La lésion peut néanmoins être soulevée par les héritiers
(article 1122 du Code civil), les créanciers (article 1166 du
Code civil) ou le curateur, en cas de faillite. |
Code civil Art.1683. La rescision pour lésion n'a pas lieu en
faveur de l'acheteur
 | La vente doit porter sur un immeuble. |
 | La lésion doit s'élever à plus de sept douzièmes de
la valeur vénale de l'immeuble au moment de la vente. |
Code civil Art.1675. Pour savoir s'il y a lésion de plus de
sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa
valeur au moment de la vente.
Par exception , ne sont pas susceptible de lésion
 | Les ventes soumises à autorisation de justice conformément aux
articles 1186 et suivants du Code judiciaire. |
Code civil Art.1684 . Elle n'a pas lieu en
toutes ventes qui, d'après la loi, ne peuvent être faites que
d'autorité de justice.
 | Les ventes réalisées suite à expropriation pour cause d'utilité
publique.(l’indemnité d’expropriation étant fixée par le
tribunal)
 | les ventes viagères qui comporte un véritable caractère aléatoire |
|
Comment
établir la lésion et selon quelle procédure ?
L'action en rescision doit être intentée contre l'acheteur ou éventuellement,
contre ses héritiers.
L'action en rescision doit être intentée dans les deux années
de la vente (art. 1676 C.civ.), donc à dater du jour où se sont
rencontrés les consentements. Il s'agit d'un délai préfix:
passé ce délai, le vendeur est forclos de toute action
Code civil Art.1676. La demande n'est plus recevable après
l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente.
Ce délai court contre les femmes mariées, et contre les absents, les
interdits, et les mineurs venant du chef d'un majeur qui a vendu.
Ce délai court aussi et n'est pas suspendu pendant
la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat.
Selon le Code civil, les étapes de la procédure sont les suivantes :
Code civil Art.1677. La preuve de la lésion ne
pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement, où les
faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour
faire présumer la lésion.
Code civil Art.1678. Cette preuve ne pourra se
faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser
un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la
pluralité des voix.
Code civil Art.1679. S'il y a des avis différents,
le procès-verbal en contiendra les motifs, sans qu'il soit permis de
faire connaître de quel avis chaque expert a été.
Code civil Art.1680. Les trois experts seront
nommés d'office; à moins que les parties ne se soient accordées pour
les nommer tous les trois conjointement.
Code civil Art.1681. Dans le cas ou l'action en
rescision est admise, l'acquéreur a le choix ou de rendre la chose en
retirant le prix qu'il en a payé, ou de garder le fonds en payant le
supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total.
Le tiers possesseur a le même droit, sauf sa
garantie contre son vendeur.
Code civil Art.1682. Si l'acquéreur préfère
garder la chose en fournissant le supplément réglé par l'article précédent,
il doit l'intérêt du supplément, du jour de la demande en rescision.
S'il préfère la rendre et recevoir le prix, il rend
les fruits du jour de la demande.
L'intérêt du prix qu'il a payé lui est aussi compté
du jour de la même demande, ou du jour du payement, s'il n'a touché
aucun fruits.
L'action en rescision s'articule autour des phases suivantes :
Phase 1
Le vendeur doit établir devant le tribunal la
vraisemblance de la lésion
Il le fera le plus souvent en fondant son
action sur un ensemble d’éléments concordants qui démontrent
la valeur "objective " de l’immeuble (expertise
unilatérale, points de comparaison obtenus auprès de
l’administration de l’enregistrement ou des notaires, déclaration
de succession…) et apportant ainsi au tribunal un faisceau de
présomptions quant à l’existence d’une lésion.
|
Phase 2
Le tribunal statue sur la demande en
rescision.
Il peut ainsi décider :
|
|
Soit du rejet pur et simple de
l'action en rescision, considérant que le demandeur ne prouve
pas la vraisemblance de la lésion.
|
Soit , si le
tribunal a acquis une conviction suffisante de l'existence de la
lésion, il procède d’office à la désignation d’un
collège de trois experts
(ou le cas échéant, il acte l’accord des
parties sur cette désignation)
|
Phase 3
Les experts doivent accomplir une double
mission :
|
1°mission
Estimer l'immeuble suivant son état et sa
valeur au moment de la vente (art. 1675 C.civ.)
|
2°mission
déterminer le supplément de prix nécessaire
pour permettre à l'acquéreur de conserver éventuellement
celui-ci (art. 1681 C.civ.)
|
Les experts dressent le procès-verbal
contenant leurs conclusions et le déposent au dossier
d’audience
|
Phase 4
Le tribunal vérifie la correcte exécution
des missions imposées
aux experts et se prononce :
 | sur l'évaluation de l'immeuble
 | et consécutivement, sur le supplément de prix. |
|
Attention : les conclusions du procès-verbal
d'expertise représente un simple avis qui ne lie pas le
tribunal.
|
Que se passe-t-il lorsque
la lésion a été constatée ?
L’action en rescision introduite par le vendeur, a
pour objet la nullité du contrat.
Néanmoins l’acquéreur peut contrer cette
demande en nullité, en formant une
Offre réelle de supplément de prix (article 1681 du Code
civil)
L’acquéreur peut faire valoir cette offre jusqu'à l'exécution du
jugement de rescision. Elle est également accessible à tout titulaire
de droit réel sur l'immeuble vendu et notamment au créancier hypothécaire.
L’offre devra ainsi porter:
Sur un supplément de prix suffisant pour que le vendeur perçoive
90% du prix total
Sur les intérêts dus sur ce supplément à compter de la demande en
rescision
Si l'action en nullité aboutit, doivent être restitués
|
|
Au vendeur
|
à l’acquéreur
|
 | L’immeuble. Celui-ci retourne au vendeur quitte et
libre de toutes charges et dans l’état où il se trouvait
au moment de la vente. (sauf les dégradations intervenues par
cas fortuit et les dégâts causés par l'usure normale de
l'immeuble) |
 | Les fruits perçus par l’acquéreur à compter du
jour de la demande en rescision. |
|
 | Les intérêts produits par le prix de vente, à
compter du jour de la demande en rescision sauf si l'immeuble
a lui-même généré des fruits comme dit ci-dessus. |
 | Le coût des améliorations apportées à l'immeuble
si celle-ci étaient utiles et nécessaires. Cette indemnité
équivaut au minimum des deux sommes suivantes: soit la
plus-value apportée par l'immeuble, soit le coût de la main
d'œuvre et des matériaux. |
|
|
|